2月19日，財(cái)政部發(fā)布 《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)個(gè)人購買家庭一套房和二套房降低契稅，購買2年及2年以上的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。通過此次改革,不難看出真正降低的是首套144平方米以上的住房交易契稅，以及二套房交易契稅——首套144平方米及以上住房交易契稅稅率由3%降至1.5%；二套房90平方米及以下由3%降至1%；二套房90平方米以上由3%降至2%。

契稅支出對(duì)于購房者而言，是一項(xiàng)大額的房產(chǎn)價(jià)外支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房屋銷售實(shí)現(xiàn)后通常會(huì)面對(duì)是否代替客戶辦理契稅繳納的問題。這在本質(zhì)上是一種“兩難”的選擇。加之契稅繳納存在著申報(bào)納稅期限以及多政府部門協(xié)作的現(xiàn)實(shí)，這也在一定程度上增加了契稅繳納的復(fù)雜性。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果不能與客戶形成共識(shí)性的有效溝通，協(xié)助客戶辦理契稅繳納最后會(huì)演變成“費(fèi)力不討好”的結(jié)果。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬行業(yè)的特性，契稅征稅對(duì)象通常以轉(zhuǎn)讓及房屋買賣為主，其納稅義務(wù)人，根據(jù)《契稅法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定為中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個(gè)人。也就是說，契稅是國家對(duì)購房者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，購房者是其法定納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)并沒有義務(wù)為客戶繳納契稅，但有權(quán)利選擇是否協(xié)助客戶辦理契稅繳納。所選擇的稅基通常為成交價(jià)（合同價(jià)），稅率在3%~5%的幅度內(nèi)，應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)*稅率。假如合同成交價(jià)為100萬，在不考慮稅收優(yōu)惠的情況下，客戶應(yīng)當(dāng)繳納財(cái)產(chǎn)稅額為3萬元。那么有什么樣的稅收優(yōu)惠呢?稅法規(guī)定：“個(gè)人購買普通住房，且該房屋屬于家庭（成員包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的”契稅優(yōu)惠政策為減半征收契稅。“個(gè)人購買90㎡及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的”契稅優(yōu)惠政策為減按1%稅率征收契稅。其納稅義務(wù)時(shí)間為，簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。申報(bào)地點(diǎn)為土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)。

針對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，客戶產(chǎn)生繳納契稅義務(wù)的時(shí)間，為簽訂房屋銷售合同的當(dāng)天。在具體業(yè)務(wù)辦理過程中，根據(jù)德州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，申報(bào)納稅期限為替客戶開具房屋預(yù)收款收據(jù)之日起10~15天，符合享受稅收優(yōu)惠政策條件的客戶，應(yīng)當(dāng)提供“單身證明”或“首套房證明”等相關(guān)材料，由于所需資料繁瑣、業(yè)務(wù)辦理時(shí)間限制以及金額較大等客觀現(xiàn)實(shí)，如果無法與客戶達(dá)成有效共識(shí)，往往會(huì)成為引發(fā)客戶與企業(yè)矛盾的“導(dǎo)火索”。